1 明确认识不动产登记的基本功能

不动产登记的基本功能是为不动产物权建立法律根据，而不是行政管理。这是我们首先必须明确认识和坚持的基本出发点。

虽然我国社会基本上已经知道，本次编制不动产登记法是为了贯彻我国《物权法》的有关规定；但是对于不动产登记法的法理，我国社会并不十分清楚。因为现行体制下的不动产登记属于行政管理机关的职能，而且过去的宣传解释也经常说到，不动产登记的基本功能是对土地、房产、森林、滩涂等自然资源进行行政管理。这些看法和物权法的原理并不符合。关于不动产登记在物权法上的基本功能，我国《物权法》实际上已经有明确的规定。在这里我们来看看这些规定。首先是该法第5条规定的物权公示原则。

公示原则的基本含义，就是必须将物权这种抽象的法律权利是否存在、是否发生变动的情形以法律规定的方式公开展示出来，使物权获得法律和社会的承认和保护，以达到保护交易安全以及明确社会财产支配秩序的目的。在不动产领域里，物权是否存在、物权变动是否发生的法定公示方式就是不动产登记。对于物权变动是否能够发生效果，我国物权法第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这一条文明确规定，确定物权变动是否生效的法律根据，就是看其是否已经纳入了不动产登记。而对于物权是否存在的法律根据，我国物权法第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”

物权法的这些规定，属于民法非常重要的行为规范和裁判规范，不仅仅在法律交易的案件分析和裁判中发挥核心作用，而且在土地、房屋、森林、道路等各种不动产的确权事务中发挥核心作用。从这些规定看，不动产登记的基本功能就是为物权提供法律根据，人们可以依据不动产登记这个事实，来确定物权是否存在或者确定物权设立、转移是否已经生效，并予以承认和保护。具体而言，不动产登记所发挥的这些作用，既可以体现在不涉及交易的情况下，也就是我国习惯所称的“确权”工作的环节中，即当事人需要司法机关或者行政执法机关依法明确某项不动产的归属的工作环节中；也可以体现在当事人之间发生不动产交易、需要司法机关明确交易中的物权归属的工作环节中。不论是上述哪种情况，司法机关、行政执法机关可以直接地将不动产登记簿上记载的权利应用于自己的工作实践。另外，在一项不动产涉及利害第三人利益时，第三人也可以通过合法的手续查阅不动产登记簿，借此明确自己可能面临的交易风险，知悉自己的正当权益。

不动产登记的这些作用，简而言之，一句话，就是不动产登记的基本功能，就是为交易安全以及社会财产支配秩序提供法律根据。在一宗不动产上有可能存在着多个物权，这些物权之间谁是基础性的权利谁是从属性的权利，谁可以排斥别人、谁必须接受别人的限制等法律上至关重要的关系，只有借助于一个统一的法律根据才能够看出来。这就是建立统一不动产登记制度最基本的原因。在物权法制定之前，我国建立的不动产登记制度，目的在于进行不动产行政管理。因为不动产涉及土地、森林、草原、滩涂等自然资源，为了保护和正确利用这些自然资源，建立相应的行政管理制度当然是必要的，过去也将权利人利用这些自然资源的情形纳入到不动产登记之中。但是，行政管理和不动产登记之间并无内在联系。

建立不动产登记制度，实际上是建立系统性的官方设立的不动产档案，来确保不动产物权这种社会最基本的财产权利的安全和秩序，并以此稳定社会基本秩序。所以，不动产登记从不动产的物权法律根据这个角度看，它不是私人提供的证据，不是临时有效的证据，不是秘密证据，也不是零散分割的证据，而是官方的、公开的、恒久的、统一的法律根据。这些基本的法律原理，是我们编制该立法方案必须坚持的基础。因此，不论篇章节目的安排，还是条文的撰写，都必须从这一点出发。