第三节 城市工业土地需求

城市工业土地是指直接用于工业生产和辅助工业生产的土地。这里所说的建筑物用地包括房屋和构筑物占用的土地两大部分。房屋是指能够遮风避雨和提供生产使用的场所，一般由地基、墙体、门、窗、梁、柱和屋顶等主要构件组成。构筑物指不能直接在内从事生产活动的建筑物，一般属于工业生产不可缺少的部分，与直接用于工业生产的建筑物在功能上不可分离。

一、城市工业土地概述

（一）城市工业土地的类型

城市工业土地是工业房地产的载体，是工业生产活动的场所。工业房地产是因工业生产工艺的要求而设计建造的，在构成材料、建筑结构和建筑形式上存在重大差异，这使得工业土地具有不同的类型。目前，可以从标准化程度的差异、建筑形式的不同来对工业土地进行分类。

1．按标准化程度划分

（1）标准厂房用地。这类厂房用地一般适用于一些轻工业产品的生产，如电子装配、成衣加工等，这类土地上的建筑一般具有标准的柱距、层高和楼面负载。在一些新兴工业园区、出口加工区主要以标准厂房用地为主。

（2）非标准厂房用地。工业厂房用地中的大部分为非标准厂房用地，即根据各类生产的需要对工业用地进行设计。在这类土地上建筑的厂房的跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面负荷等都是根据生产的需要而定，还有一些非标准厂房只有屋盖没有围护（外墙）。专用厂房用地一般都属于非标准厂房用地，而其通常只能为冶金、化工、纺织、造纸、采掘或军事工业的特定生产工艺服务。

2．按地上建筑形式划分

（1）单层厂房用地。该类型土地上的建筑物内部空间较大，高度可达40多米，面积最大可达10万平方米。一般单层厂房的承载力较大，厂房内常设一台或多台起重用的吊车，吊车的起重量可达数百吨。单层厂房用地多用于冶金和机械工业。

（2）多层厂房用地。该类型土地上的建筑物是两层以上的厂房，大部分为三到四层。习惯上工业厂房只分为单层和多层厂房，我国香港地区和欧美国家的某些工业厂房高达二十多层。多层厂房用地主要适用于以下几类工业企业：

第一，生产上需要垂直运输的企业，如面粉加工业，可利用颗粒原材料的自重，由上向下逐层加工。

第二，操作上要求不同层高的工业企业，如化工工业厂房和热力发电厂等。

第三，生产工艺上有特殊要求的工业企业，如电子、精密仪器和精密机械等。

第四，无特殊要求的生产企业，其产品、原料及所使用的设备较轻、运输量不同的生产企业，或经过技术经济分析容许采用多层厂房生产的企业，如服装加工、制鞋等轻工企业。

（二）城市工业土地的特点

作为城市土地的一种类型，城市工业土地的需求受国家工业政策的制约，相对于其他类型土地而言具有以下特点：

1．地上建筑多具有专业用途

各类工业企业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程不同，其厂房和仓储设施也可能截然不同。这使得工业用地的建筑物有很强的专用性，除少数通用厂房外，大多数工业厂房都是针对不同的生产工艺要求而建造的。为化工工业建造的厂房不可能用于冶金工业，锻造车间不能用来纺纱。大部分工业房地产在使用过程中很难改作他用，强迫改变原有厂房的用途会给企业带来巨大的损失。

2．土地荷载量大

一般民用房地产用地只承受静荷载，而工业土地不仅要承受更大的静荷载，还要承受动荷载。在工业用地上需要安装许多动力设备，设备的运转可产生一种对土地的强迫力。因此，在该类型土地上对建筑物进行设计和建造时，对于承重构件的选材、截面形状和大小都要进行精确的计算，甚至要通过实验和科研攻关才能解决。

3．地上建筑物设计和建造难度大

工业房地产的建造主要考虑特定生产工艺的需要，由于工业生产工艺千差万别，因而工业厂房也复杂多样。譬如，化工工业生产的许多设备不在一个平面上，为了满足设备安装的需要只好建造错层厂房，给施工带来很多麻烦；有些锻压机床体积很大而对基础有特殊需求，还需要先安装好机器后再建造厂房，也同样增加了施工难度；电子工业和纺织工业对生产环境的温度、湿度和空气清洁度都有严格要求。总的来看，工业房地产对环境、平面布局、交通体系、基础设施和排污等都有更严格的要求。有时，一些工业房地产（如钻井平台）的技术含量相当高，设计和建造的难度更大。

（三）城市工业土地价值的影响因素

1．影响工业土地价值的一般因素

对工业土地价值产生重大影响的一般因素既包括经济因素、社会因素和行政因素，也包括与工业活动紧密关联的自然环境因素，后一种因素对工业土地价值有非常直接的影响。

（1）影响工业土地价值的经济因素主要有一个国家的经济发展水平、主要产业发展程度、工业发展的整体水平、市场体系发育程度和工业品市场的规模、效益及发展态势。当然，社会收入水平与消费水平的高低、工资水平也是重要的影响因素。

（2）影响工业土地价值的社会因素主要有社会环保观念的影响力、消费者权益保护程度、社会消费观念的层次以及人们对环保性产品的认知态度等方面。

（3）影响工业土地价值的行政因素主要应考虑政府调控能力的大小与政策制定的法制化水平、工业用地整体规划与工业区发展限制条件、工业企业赋税水平以及政府对产业发展的优惠政策及其优惠程度。

2．影响工业土地价值的区域因素

对特定地区而言，其工业土地价值的大小受制于地区经济发展及工业发展水平、地区人口数量、人口素质及地方政府对产业发展的支持及被支持产业的类型等诸多方面。特定地区的工业发展是否已形成规模、是否有初具规模的工业园区存在等也对特定工业土地的价值有重大影响。具体来说，特定地区和工业土地所在的特定地段的交通条件、基础设施和自然环境对工业土地价值有更直接影响。

考虑交通条件，是因为工业企业通常需要大量运进原材料、燃料和运出产品，必须有便捷的交通条件，如邻近公路交通干线或有符合运输条件的道路与公路干线相连，有铁路专用线进入厂区，邻近通航河道（或海岸）且有专用码头。若同时具备以上条件，则工业土地的价值会更高。

工业土地价值还取决于基础设施的完善程度。当地的电力供应情况、生产用水能否满足需要、排污与污染治理的可能性、通讯条件等，都是影响工业土地价值的主要区域因素。

3．影响工业土地价值的个别因素

一般来讲，用途转换难易程度对土地价值有较大影响。由于企业生产工艺、生产能力和生产条件都在强化工业土地的专用性，甚至不同企业对工人的不同生产保护措施也可能使特定工业房地产在转换用途后无法保有其原有价值，使得工业土地很难转换其用途。但在电子、服装等行业的现代生产中，通用性厂房越来越普及，这为工业土地的用途转换提供了较有利的条件。在城市的商业供应圈中，把仓库改建为日用品市场，把旧厂房转换为仓储设施，能较大程度地提高原有物业和土地的价值。

二、城市工业土地需求分析

从对城市工业土地价值的影响分析中可以看出，外部环境对工业土地价值的影响很大，其中企业集聚的正外部性会在更大程度上提高工业土地价值。本部分将把企业集聚效应引入竞价租金模型中，分析城市工业土地需求变化的机制。

假设企业生产的某种产品在城市中心商务区销售，企业承担产品运往市场的运输费用ct，企业的生产成本为C（t），产品的数量和价格分别为Q、P。企业在位置t的利润为：

其中，M（t）表示企业在位置t上进行生产所能获得的外部效应值，R（t）为地租，S（t）为承租土地面积，单位商品的运费为ct。显然生产企业的利润取决于位置的外部性、运输成本、产品需求价格。如果公式（2.7）中的利润水平为恒定-π，土地费用总支出为：

而单位土地的竞价租金函数为：

单位土地的竞价租金等于企业总收益（包括外部性收益）减去劳务费、资本费用和运费，再除以土地面积。下面将讨论企业集聚外部性收益、商品需求对工业土地需求的影响。从公式（2.8）仍可以看出，正外部性、商品需求的增减都会引起竞价租金曲线发生变动。如果众多企业聚集在同一区位上形成了较为稳定的产业链，那么每个企业都能从中获得正外部性收益，企业集聚越多，这种效应就越强，假设集聚效应的外部性收益值从M上升到M′，企业的收入会因此提高。其他企业为分得这部分外部性收益，一方面会强化在该位置上的土地需求竞争，另一方面会使该区位上的工业土地向周边更远处扩展。这仍然相当于消费者需求理论中的收入增减效应，外部性的增加也使企业的收入增加，使得工业土地需求也随之大幅增加。该变化在图2-4表现为竞价租金曲线从R1t1平移到R2t2。随着经济的发展市场对该企业产品需求提高，或其他地区同类产品价格上涨，或该企业产品的异质性更突出，所引致的市场需求增加都会提高企业收入，其对工业土地需求的效应与企业集聚正外部性的效应是一致的。

从公式（2.8）可知，运输成本也是影响企业选址的一个因素。但在现代经济中运输效率已经大大提高，运输成本对企业的影响已经远不及其他因素重要，所以本部分将不再单独讨论运输成本对竞价租金曲线和工业土地需求的影响。