（一）最新房产政策法规与房屋买卖
房产新政出炉，二手房市场迅速转冷
现实困惑
2016年9月30日，“京八条”楼市调控政策出台，北京的楼市也迎来了新一轮严厉的政策调控。调控的核心就是将住宅分为首套和两套以上、普通住宅和非普通住宅四档，并且不同程度地提高了最低首付的比例，这样使北京二手房的市场产生了巨大反应，网签量和实际签单量都出现了全面下滑，还有很多已经签署买卖合同的客户也出现了违约取消购房的现象，北京的二手房市场迅速降温。
要点解析
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此次的房价调控举措，综合统筹了北京的各个行政管理部门，从住建委、国土，到发改、工商、金融，再到新闻办和网信办等，从货币政策、土地供应、房产交易、舆论管控、真实信息的发布等多方面进行了综合统筹管理，是多管齐下的综合管理措施。事实证明，新政对消除市场恐慌心理、稳定市场情绪、平抑房价上涨起到了积极的作用。未来北京的二手房市场的主旋律，应该是稳中有降。
专家支招
在房价出现明显下调的背景下，因北京二手房过户指导价格调整，可能带来的新增税费成本，将不可能再转嫁给买家，所以这势必会引起房价的进一步下跌。作为准购房者的你，在这个时候，一定要耐住性子，谨慎决策，不要急于跟风入市。
北京四宗地块限制未来房价 房价将不超6万元
现实困惑
北京市的市民王先生原本打算做商品住房的投资，已经在大兴区黄村看好了房子，即将准备办理手续。但是在2016年9月底，突然出现了四宗地块的政策，之后又出现了补充政策，政策中指出有些地段的房价单价在未来是不会超过6万元的。王先生的投资愿望就这样破灭了。
要点解析
2016年10月28日下午，北京市规划国土委就9月底挂牌的四宗地块发布第二次补充公告，公告内容显示：海淀区永丰三地块的商品住房销售均价不超过5.34万元/平方米、最高单价不超过5.61万元/平方米，大兴黄村地块销售均价不超过5.58万元/平方米、最高单价不超过5.85万元/平方米。四宗地块是落实北京930新政的具体举措，在新政中围绕房价的快速上涨，采用了限定销售房价的举措来抑制房价的上涨，引导房地产市场的健康发展。
补充公告还指出：“在竞价达到合理土地上限价格后，将竞报企业自持商品住房面积。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。”
专家支招
如今的住房市场还是有很大需求的，但是也有很多想要做商品房投资的人。所以国家为了抑制这种房价的恶性上涨，颁布了四宗地块的政策，相信未来会对北京房价有强有力的调控作用。
新政出台，住房公积金的使用是否更加简化
现实困惑
住房公积金，指的是国家机关、国有企业、城镇集体企业等在职职工缴存的长期住房储金。当职工有需要的时候，就可以通过程序将住房公积金取出用于买房等。
在北京工作十几年的小李打算使用住房公积金买房，但是他听说住房公积金的使用程序非常复杂，所以感到很头疼。最近他看新闻的时候，看到国家出台了简化公积金流程的政策，他感到喜出望外。那么现在住房公积金的使用过程究竟是怎样呢？
要点解析
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2015年的时候，央行持续降息5次，非常有效地降低了购房者的买房压力。为购房者在北京买房子省下几十万的利息。目前，期限在五年以下的公积金贷款利率为2.75%；期限在五年以上的公积金贷款利率为3.25%。
2016年，又出台了关于简化公积金流程的政策，今后缴存国管公积金的职工，提取公积金将更方便、更容易。这为市民买房提供了更大的便利。
专家支招
国管公积金的提取手续简化
①填写《住房公积金提取承诺书》申报信息并承诺后，凡可通过相关部门获取信息联网审核的，不再要求提供相关证明。
②简化退休职工提取公积金流程。如职工达到法定退休年龄（以身份证记载信息为准），其住房公积金账户为正常状态，且单位已经将职工的住房公积金账户封存，那么不需要提交任何材料就可以办理公积金提取业务。
③如在北京购买二手房，职工只需通过身份验证即可实现“零材料”办理。
此次提取流程简化，涉及多种情况，总的来说今后职工在提取公积金的时候，可以减少80%的材料量。
此外，资金中心加大了对骗提套取住房公积金行为的惩戒力度，一旦发现，将终止职工的提取行为，并要求在规定期限内退还所提取的金额。
不仅如此，从发现违规的日期算起，该职工三年内将不能办理公积金提取业务和贷款申请。对于涉嫌违法犯罪的，将移交公安机关处理。
为什么银行纷纷放松优惠政策？
现实困惑
2016年年初，央行宣布降低非限购城市首套房、二套房首付比例分别至两成、三成。多家银行的贷款政策都作出了调整，大多数银行都放松了优惠政策。随着政策的变化，房贷业务又重新开始受到各家银行的青睐，所以各家银行都开始努力放松优惠政策。
要点解析
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但凡新政策出台前，银行都会在贷款政策方面适当地放宽。这对于购房者来说，是申请贷款的最佳时机。但是二手房贷款要求依旧严格，条件也各有不同。
截至2016年2月，全北京市共有7家银行可以给出最低八五折的优惠，不过对 于二手房的面积、房龄、产权性质、客户优质程度等，各家银行都有不同程度的限定。此外，各家银行对房龄的要求也各不相同：兴业银行要求房龄20年以内，江苏银行要求15年以内，民生银行要求10年以内，而工商银行则要求贷款年限加房龄不超过30年。
另外，农业银行只能给出八六折优惠，交通银行、江苏银行只能给出八八折优惠。
专家支招
银行贷款政策是随国家政策变动而变动的，无论是放松贷款政策还是收紧贷款政策，都依据国家政策的变动来定。通常而言，只有首套住房贷款才能申请到折扣优惠，二手房贷款通常会有种种限制。由于不同银行，甚至不同支行政策都有所不同，所以置业专家提醒您，如果您在一家银行申请首套住房贷款获得不了优惠，不妨到不同的银行咨询一下，反复比对之后，再递交材料。
新政策下，买卖房子后悔或被索赔涨价、降价损失
现实困惑
在房价飞涨时期，一套售价200万元的普通住房，开发商会先向购房者收取5万元定金，如果开发商觉得卖便宜了，他们宁可返还定金，也要把房子“截留”下来，然后再以高价卖出。这种现象并不鲜见。当然，开发商可以反悔，购房者也可以反悔，卖房者也可以反悔。如果大家都反悔，那么整个房地产市场岂不是乱了套吗？长此以往，房价也只能高，不能低。所以，最后遭殃的还是老百姓。那么这种矛盾，怎么解决呢？
要点解析
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最高人民法院最新发布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定，买卖合同约定的定金，不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失，人民法院可以并处。
这意味着，无论是开发商、购房者还是卖房者，在缴纳完定金后却后悔的情况，赔偿额度将不仅仅是定金。比如说，一旦开发商或购房者拒不依约签署正式买卖合同，另一方可就房价涨跌提出相应索赔，而不仅仅局限于以往的定金赔偿。
专家支招
大多数购房者都是比较谨慎的，不会随随便便看上哪套房子就交定金。一般毁约的都是开发商或卖房者，但这并不排除购房者自己违约的情况。若是购房人违约的话，开发商同样可以提出索赔。按照最新的司法解释，购房者如果不履行合同，除了拿不回定金之外，开发商也有权对降价损失要求补偿。此外，专家还提醒您，在签订房屋买卖合同时，一定要格外注意对方签约人的身份，以免出现毁约、推卸责任的纠纷。
限购令导致贷款难办，购房者可以解除合同吗？
现实困惑
有的市民用按揭方式购买二套房，但交付部分房款后，刚好遇上国家出台限购政策，由于不符合国家的贷款规定，一些购房者的二套房按揭没办下来，导致不得不终止合同。然而，一些开发商，却以购房者违反合同条款为由，把购房者前期支付的房款视为定金，不再退还给购房者。那么请问，这是违法行为吗？
要点解析
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随着新国八条、房产税、加息等新一轮房地产调控政策的相继出台，“限购”、“禁购”、“限贷”等政策也随即实施，各类政策调整前已经签订的现房、期房、二手房买卖合同在履行中出现了很多经济及法律问题。
如果由于国家限购政策导致贷款办不下来，属于国家政策因素导致的后果，不存在购房者违约的情况，双方可以解除合同，开发商应该退还购房者前期支付的房款。
专家支招
广大市民应当在买房前详细了解房地产调控政策，重点是本地区限购住房套数的相关规定，防止因对政策的不了解而产生经济和法律风险。
同时，房地产销售机构要加大对限购措施等调控政策的告知力度。房地产开发企业、房地产经纪机构应当在销售现场、经营门店显著位置标示限购措施的主要内容，并加强对员工的管理和培训。
此外，房产销售人员、经纪人员应遵循诚实信用原则，如实准确地告知每一位购房者相关政策并作出必要的风险提示，避免造成不必要的退房纠纷。
开发商在楼盘宣传单上的承诺具有法律效力吗？
现实困惑
“楼盘业主的孩子可免费入读名校，小区旁要建绿色生态公园……”这样的字眼，相信不少购房者在看楼盘时都见到过。不过，等到满怀期望买下房子后，很多购房者却发现当初宣传单上的种种优厚条件都是泡影。然而，当购房者找到开发商时，对方往往以宣传单上的内容没有法律效力为由进行推脱搪塞，弄得购房者无可奈何。试问，这种行为是否构成合同欺诈呢？
要点解析
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合同欺诈的构成主要有两种情况，一是虚构，二是隐瞒真实情况。开发商在楼盘宣传单上的承诺也具有法律效力，应视为合同的一部分。
也就是说，凡是在广告、宣传单中作出的承诺，并且这种承诺有可能对房价产生影响的，就应该视为合同的一部分。
专家支招
建议遇到这种情况的购房者，可用两种方式解决：一是要求解除合同，二是要求开发商调整房价。
外地人在京买房，突遇限购令，过不了户怎么办？
现实困惑
孙某(四川成都户籍)与赵某（北京户籍）及经纪方于2016年年初签订《房地产买卖合同》，约定孙某从赵某处购买北京市某小区一套50平方米的房子，总价为180万元。孙某应于2016年9月9日前付定金90万元；于2016年9月15日起，应代赵某支付房屋的银行月供款。赵某应在2016年9月27日前，交付房屋钥匙给孙某。
由于房屋是由赵某从开发商处购买的，开发商未为赵某办理《房地产权证》，故双方均同意等赵某的《房地产权证》出证后，双方共同办理此次交易的过户手续，办完过户后，孙某向赵某结清购房尾款。
合同签订后，赵某于2016年9月27日 将房屋钥匙及房屋交付给孙某使用，孙某对房屋进行了装修。孙某向赵某支付了购房款（包括定金及月供款）。开发商答应于2017年1月18日前为赵某办妥《房地产权证》。
但是，由于限购政策出台，双方因办理交易过户手续产生纠纷。孙某申请仲裁，要求赵某配合孙某办理房屋过户手续。赵某提出反请求，要求解除合同。请问，限购令出台后，双方的合同是否还能继续履行？
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限购政策对于外地人在北京购房的限制是明确的，而且是钢性的。根据限购政策，双方不能到房屋登记部门办理交易过户手续，因此《房地产买卖合同》根本无法履行，应予解除。但也有观点认为，《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方已经履行合同的大部分义务，尤其是买方孙某，已经对房屋进行装修并实际使用，如果要解除合同恢复原状，将不利于经济效益原则；而限购政策，也只是作为临时性的国家政策，仲裁裁决及司法裁判可以在具体个案中对其予以修正和突破。
专家支招
本案中，房屋交易的时间跨度很大，限购政策出台后，直接对交易过户登记作出限制，这使得很多在政策出台前，已经开始但尚未到达申请办理交易过户登记阶段的交易行为被限制。因此，仲裁裁决和司法判决，应当在个案中对这种缺陷予以修正。事实上，房地产登记机关对于裁判文书中确定的办理交易过户手续的裁判结果，将不进行是否符合限购政策的审查，而直接给予办理，这也显示了行政管理部门对于司法裁判的尊重和认可。
1200万元的房子为什么还要 缴纳30多万元的税款？
现实困惑
2015年12月，小陈在北四环相中了一套160平方米的二手房，通过中介公司的帮助，小陈和房东达成了协议，以75000元每平方米的价格购买此房，即以1200万元的价格成交。这个价格是小陈的预算极限，超过这个数目，他没有办法承担。
小陈本以为可以正式签订买卖协议，但是中介公司却说，小陈还需要缴纳营业税、契税以及个人所得税等税 款共计36万多元才能成功达成交易。
这笔税款瞬间给了小陈一闷棍。1200万元的房款已经是小陈的预算极限了，他不可能再承担几十万元的税款。不过这还不是小陈最关心的，他最关心的是，为什么要缴纳如此庞大数额的税款，这笔税款又是怎么计算出来的呢？最后，房东一语道破天机。原来，该房是2012年11月买的，还不足5年，因为资金周转不畅，才打算出售的。
亲爱的读者，你知道这是怎么一回事儿吗？
要点解析
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2016年最新发出的房产过户新政策中指出，买房人应缴纳的税费有契税、印花税、交易税、测绘费和权属登记费和取证费。其中契税的实际份额是最高的，首次购房评估额在90平方米以内的要缴纳房款总额的1%，评估额在90~144平方米的要缴纳房款总额的1.5%，超过144平方米或非首次购房要缴纳房款总额的3%，这些都是由买方缴纳。
从上面的通知中我们得知了一个名词，即非普通住房。只要是非普通住房，就要按相关规定征收一定比例的税款。那么，亲爱的读者，你知道什么是非普通住房吗？
非普通住房是指，房产证面积在140平方米以上、住宅小区容积率在1.0以下、房子评估价格每平方米高于各地区的 政策指导价格的房子。只要符合其中一 条，就属于非普通住房。
案例中小陈购买的160平方米的住房，显然就属于非普通住房。而且，最 重要的是，他要买的这个房子是二手房，房东购买还不足5年，所以他必须要按比例缴纳税款。具体参考标准，还是让专家来为你详细说明吧！
专家支招
买房是人生中非常重要的一件事，买房前的每一项工作都不容忽视。尤其是在买较大面积的二手房时，更应当严格跟着国家最新政策走。贷款利率、要买的房是否属于非普通住房、需不需要缴纳营业税、房屋是否已满5年……这些在作预算时都必须要一清二楚，以免遇到像案例中小陈那样的情况。下面罗列的是国家最新房产征税政策，希望能对大家有所帮助。
一、国家最新契税政策：
首套住房，面积在90平方米以下，需缴纳总房价1%的契税；面积在90~144平方米之间，需缴纳总房价的1.5%的契税；面积超过144平米以上，需缴纳总房价的3%的契税。
二套住房，面积无论是在90平方米以下，还是在90平方米以上，都需缴纳总房价的3%的契税。
二、国家最新个人所得税政策：
房产证满5年，并且是唯一住房的不需要交个人所得税；房产证满5年，不是唯一住房的需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%的个人所得税；房产证不满5年，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%的个人所得税。
三、营业税及附加：
房产证未满5年的，并且面积在140平方米以上的需要缴纳总房价的5.6%的个人所得税；房产证未满5年的，并且面积在140平方米以下的，需要缴纳总房价的5.6%的个人所得税；房产证满5年的，并且面积在144平方米以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.6%的个人所得税；房产证满5年的，并且面积在140平方米以下的免交个人所得税。