第三节　入伙阶段工程管理

一、办理入住手续时期的工程管理

① 提醒业主认真填写办理入住各项表单并仔细阅读表单中的各项内容。

② 同业主共同验房时一定要仔细认真检查室内已存在的设施以及完好程度并记录好业主提出的需整改的各项问题。

③ 给业主发放钥匙时要交代好室内每扇门的钥匙数量及开启方式，并让业主亲自试开。

④ 验房过程中详细解答业主提出的各项问题，对房屋存在的细小瑕疵在装修过程中能处理的尽量给业主做出解释，尽量避免不必要的麻烦。

二、业主装修过程的工程管理

（一）装修管理的意义

随着业主的相继进驻，物业公司的日常管理重点将转移到装修管理中来，如果说业主办理进驻手续是跟物业公司第一次打交道，那么装修管理将使业主逐步认识到物业公司的管理模式、管理理念、管理人员素质等具体信息，从而认识、了解、认可物业公司的管理与服务。同时也是物业管理人员了解业主的家庭、收入、工作、兴趣爱好、性格等第一手资料的最佳时机。

在业主装修的过程中，将会产生一系列的问题，例如，违规装修、环境卫生、施工人员管理、施工噪声、相邻业主关系的处理等。如何让这些问题少发生或者不发生，则是考验物业管理人员工作能力的时候。

为了做好装修管理，要求物业管理人员除了拥有饱满的热情和充沛的精力外，还需要足够的专业知识。例如，房屋建筑知识、水电知识、建材知识、弱电知识、装修常识等。丰富的知识带给业主的将不只是对物业管理人员的敬佩，更多的是对物业公司的认可。

（二）装修管理的流程

业主在整个装修过程中按照时间先后大致可分为三个阶段，即装修手续办理、装修过程、装修验收等阶段。每个装修阶段的不同特点见表2-11。

（三）装修施工过程的管理

一般情况下业主的装修流程为装修施工单位测量尺寸→绘制施工图纸→办理装修手续→材料、工人进场→水、电线路改造→结构改动→铺设地板、地砖→木工制作→墙壁施工→油漆→打扫卫生→入住。当然这个流程并不是一成不变的，有时相关工作可能同时交叉进行。在大多数业主的装修过程中，上下水管线的改造最快，也就是2～3天的时间，长一点的大约7天；铺设地板和地砖的工期在5天左右；木工根据业主的需要有很大的变数，但一般来讲，木工占总工期的时间最长；强、弱电线路的改造往往跟随木工的进程而定，墙壁处理一般在10天左右。

分解业主的装修流程和大致时间，目的就是找出容易发生违规装修的阶段和时间段，以便物业工程部在相应的阶段和时间段加大巡查力度，及时发现和处理违规装修。

（四）装修过程中的巡检

1. 装修前的准备工作

当业主办理好装修手续以后，管理处应建议业主和上下左右邻居沟通一下：“打扰了，从今天起我家开始装修，影响了您的生活，请您谅解！”。好话说到前面，一旦将来有些噪声影响，卫生影响，相邻业主也不好意思投诉，这一点尤其是大多数业主已经入住的小区更加需要注意。可能有的业主不愿意做，我们可以告诉业主，如果有业主投诉他家产生装修噪声、卫生污染，我们将严加管理，相信他会做的。

2. 材料、工人进场时的管理

在材料、工人进场时，需要安全部门岗的密切配合，如果发现有异常的装修材料进场，一定要问清楚具体房号和材料用途，及时与业主沟通，了解材料的真实用途，对于违规装修用材料，将其阻挡在小区门岗之外。所谓异常的装修材料包括大量水泥、砂子、砖块，大型型钢材料，大量钢筋，脚手架等。往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木，在房间内砌墙、在顶层复式露台上搭建构筑物。因为房间的地板的承受重量是经过严格计算后设定的，随意增加地板的荷重，将会给整个房屋带来极不安全的因素。而顶层楼台搭建任何构筑物都是违反《物业管理条例》和小区《业主公约》的行为，这些行为都要严加制止。

3. 水、电线路的施工管理

水、电线路的施工也是业主装修工程的正式开始，同时也是我们装修巡检工作的重点工作。绝大多数业主为了居住美观，都将冷热水管暗埋在墙壁和地板之下，外表好看了，但隐患增大了。大多数的水管材质是PPR热熔管，相对来讲，容易漏水的地方是接头部位。物业工程部可以建议业主要求施工单位用加压泵打压，然后封闭4个小时以上，观察压力表的读数变化情况，压力表在±0.2个压力下变动为正常，否则要检查管道渗漏情况。压力表和打压泵是正规装修公司的必备工具。

业主在卫生间施工上水管道时，建议业主将所有冷热水管铺设在离地面30厘米以上的墙壁上，避免破坏地面上的防水层。一旦施工人员破坏了防水层，必须及时开具“整改通知单”，提醒业主防水层已经破坏，房地产公司将不再负责维修其防水层，改由施工单位保修，同时建议多做几次防水层。业主的热水管线从厨房到卫生间的铺设，我们建议不要铺在地面下，因为长时间的踩压会造成水管的破损而引起漏水，检修起来将是非常麻烦的事情。卫生间的墙壁要做防水处理，目的是防止相隔房间受潮发霉。

强电线路的改动，要注意电线的质量和型号，对有大功率电器的线路一定要有相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路，接头和转弯的地方要设置接线盒，以便将来检修。房顶的混凝土层较薄，切槽深度不得超过1.5厘米。所有线路暗埋必须串管（PVC管），穿线管内不准有接头。

弱电线路的改动一定要注意，只有专业人士才能完成。小区的可视对讲、安全防范系统必须经过物业公司指定的专业人员才能移动，而且是收费服务，一旦私自移位造成单元系统损失的，要照价赔偿。

4. 结构的改造

小区的房屋户型，是经过专业的设计师精心设计的，业主在购买房产时已经认可该户型，因此没有必要进行改建，而且也不准改建，任何改建都将会影响到整座楼的安全。

如果业主改动结构，将会产生很大的响声，要求安全部门密切配合，一旦发现有可疑情况，及时查看，可以要求施工人员停工，等业主到现场后说明情况再行处理。

5. 地板、地砖的铺设

业主在铺设房间的地板时，建议干铺，不能铺设太厚的混凝土层，以防楼板荷重太大。不能大面积的灌水泡地板，因为除了卫生间外，其他房间都没有设置防水层，不能让楼下“下雨”。

卫生间的地板一定要做好坡度，可以相对大一些，以利于及时排水。地漏一定要用防臭的，地漏、阴阳角、管道等地方要多做一次防水，马桶安装不能用水泥，要用硅胶。

6. 下水管道、烟道的施工管理

厨房和卫生间的下水管道施工时，建议业主用塑料扣板封闭，不主张用水泥板、瓷片封闭，否则将来维修时将增加难度和恢复成本，尤其是底层业主更应该注意。厨房的烟道开口位置是根据国家规范设计的，不能做任何改动，否则极易产生串烟现象。如果业主执意要改，应该告诉他物业公司不会再接受他的报修。如果业主已经改动，当发生串烟时，可以购买止逆阀安装上。厨房的燃气管道不能有改动，否则燃气公司将不会通气，同时也会存在安全隐患。连接软管的长度不得超过2.5米，连接软管不得封闭在墙内，一旦发生泄漏，后果将十分严重。

7. 木工施工的管理

相对来讲，对于业主的木工施工管理比较轻松，只需要查看业主的装修进度，注意防范施工人员的用电安全、消防安全、在公共区域施工问题、环境卫生的保持等方面的问题。需要提醒业主的是，在吊顶和家具内安装的电线一定要穿线管，减少火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。

8. 油漆施工的管理

业主的墙壁和家具的油漆施工，也是相对比较轻松的管理环节，需要提醒施工人员的是注意环境卫生，不能影响到相邻业主的正常生活，施工时一定要关闭进户门，提醒业主在恶劣天气情况下门窗要及时关闭，以防损坏已经完成的装修工程。

9. 装修工程的收尾及验收

所谓装修验收，就是将业主在装修过程中所发生的违规情况汇总，查看整改情况，对于没有处理的记录在档案中，由业主、施工负责人签字认可，分清责任。然后可以恭喜业主乔迁新居了，如果知道业主的详细搬家之日，到时上门恭喜，将会达到意想不到的效果。经过2个月左右的紧张施工，业主可以松一口气了，装修施工基本结束，剩下收尾工程，我们的工作也即将告一段落。此时需要提醒业主的是，注意剩余材料的处理、装修公司的质证金问题、室内有害气体检测、室内通风除异味问题等。一般建议业主空置房屋3个月以后再入住。可以告知业主一些常用的消除室内异味的方法。活性炭对苯、甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物质都有吸附功能，常用的有木炭、竹炭等。吊兰、芦荟、虎尾兰能大量吸收室内甲醛等污染物质，消除并防止室内空气污染。茉莉、丁香、金银花、牵牛花等花卉分泌出来的杀菌素能够杀死空气中的某些细菌，抑制结核、痢疾病原体和伤寒病菌的生长，使室内空气清洁卫生，但要注意有些人会对花粉过敏，需要小心。

（五）装修巡检的重点

了解了业主装修过程中的重点，也就明白了物业管理人员日常巡检的重点。在业主材料进场和水电路改造阶段，最少每天巡查1次，有违规意图的业主，1天要巡检2次，否则，前一天晚上他就可能破坏防水层，第二天封闭了，让你无法查看，留下隐患。对于后面的木工和墙壁施工，一般1天或2天1次巡检即可。

三、违规装修的工程管理

虽然物业管理人员掌握了业主装修的流程，加强了日常装修巡检，但难以避免违规装修的出现，同时还有些业主为了自己的需求，明知装修违规却一意孤行，这就需要物业管理人员努力沟通，尽量减少重大违规装修的出现，具体见表2-12。

综上所述，物业公司虽然尽力阻止违规装修的出现，但其不是执法机构，没有执法权，每个业主都有维护自己财产的权利，物业管理人员可以借助相邻业主的力量，共同维护物业的完好。